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Formation : Baux Commerciaux : éviter les pièges


(Réf. 20884)

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Compétence(s)

Immobilier

Prérequis

Non renseigné

Public

Cette formation s'adresse à toute personne, responsable et membre des services administratifs, comptables, juridiques ou fiscaux, chargée de suivre les baux commerciaux de son entreprise

Objectifs

  • Analyser les clauses du bailleur
  • Evaluer les conséquences financières de vos baux
  • Identifier les points de négociation avec vos propriétaires

Type de formation

Courte

Programme

PROGRAMME DU PREMIER JOUR


Définir le champ d'application de la propriété commerciale pour connaître ses droits
- le champ originel
- le champ élargi Appréhender la durée du bail pour anticiper les révisions du loyer
- Quelles sont les conditions particulières du droit au renouvellement
- Déterminer les éléments constitutifs d'un bail commercial La durée du bail : quelle marge de manoeuvre?
- La durée minimale légale obligatoire : négocier la possibilité de se retracter tous les trois ans
- Repérer les possibilités de dérogation
- Mesurer la différence entre durée contractuelle et durée effective (la tacite prorogation) Déterminer le prix du loyer à l'origine et en cours de bail
- Prendre en compte les éléments constitutifs du bail pour fixer le loyer d'origine
- Révision du loyer : négocier la formule la mieux adaptée à votre cas, révision triennale ou clause d'échelle mobile CAS PRATIQUES 1/ Comment gérer la fin d'un bail dérogatoire : Les participants, en groupe, étudieront la situation des parties à l'issue d'un bail dérogatoire. 2/ Comment contester une révision de loyer Contrôler les charges locatives et les travaux
- Prendre en compte la différence entre ce qui est relatif au gros oeuvre (article 606 du Code Civil) et ce qui relève du menu entretien (article 605 du Code Civil) pour négocier les charges récupérables avec son bailleur
- Anticiper la réalisation de travaux et leurs conséquences juridiques et financières Rédiger les clauses de cession et de sous-location
- Identifier les conditions de cession et de sous-location
- Les clauses restrictives
- Rédiger les modalités de cession
- Les garanties solidaires d'exécution
- La sous-location : quel est son statut juridique ?
- Clauses d'autorisation
- Les droits du sous-locataire Modifier la destination des locaux
- Mesurer l'importance de la clause d'activité et les risques encourus par l'exercice d'une activité non contractuelle
- Envisager les possibilités de la déspécialisation :
- Déspécialisation partielle ou plénière
- Avantages et limites de la déspécialisation CAS PRATIQUE : Comment déterminer qui paie les travaux? A partir du cas hypothétique de présence d'amiante dans des locaux loués, les stagiaires analyseront différentes versions du bail afin de savoir à qui incombe les travaux de désamiantage

PROGRAMME DU DEUXIEME JOUR


Préparer la fin du bail
- En cours de bail, que faire si l'une des parties souhaite y mettre fin?
- Résiliation amiable anticipée
- Résiliation suite à une infraction du preneur
- En fin de période triennale, cas spécifiques
- Les différents congés en fin de bail
- Congé ou demande de renouvellement à l'initiative du preneur
- Congé (ou réponse) avec offre de renouvellement
- Congé (ou réponse) avec refus de renouvellement Renégocier le loyer lors du renouvellement du bail
- Comment évaluer le loyer payé ?
- Le plafonnement et ses limites
- L'intérêt du déplafonnement Locataires : quelles conséquences si vous subissez un refus de renouvellement de bail?
- Quels sont les droits des locataires ?
- Vérifier le calcul de l'indemnité d'éviction
- Prendre en compte le droit de repentir et le droit d'option Intégrer les conséquences de la procédure collective du locataire depuis le 1er janvier 2006
- La procédure de sauvegarde
- Le redressement judiciaire
- La liquidation judiciaire Faire vivre son bail commercial
- Résoudre la question des charges
- Distinguer entre centre commercial et centre ville
- Contrôler les charges grâce aux redditions des comptes annuels de charges, au règlement de copropriété et avec un logiciel spécifique
- Négocier l'évolution du loyer
- Anticiper l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction
- La clause d'échelle mobile : caper l'indexation annuelle dès la négociation du bail
- Comprendre la révision triennale
- Maîtriser la question des travaux
- Appliquer concrètement l'article 606 du Code Civil
- Les mises en conformité et les autorisations de travaux : qui paie quoi? L'échéance contractuelle du bail : adapter votre stratégie de locataire aux caractéristiques du bail
- Première hypothèse : la fin de l'exploitation du magasin (absence de rentabilité, transfert de l'exploitation) :
- La cession du droit au bail
- Le congé donné par le preneur
- Deuxième hypothèse : la volonté de poursuivre l'exploitation du magasin
- La demande de renouvellement du preneur
- Le congé du bailleur avec offre de renouvellement
- Le congé du bailleur avec refus de renouvellement : négocier l'indemnité d'éviction

Pédagogie

Non renseigné

Point(s) fort(s)

Non renseigné
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Langue(s)

Français

Moyen(s)

Inter-Entreprise

Durée

Non renseigné

Zone géographique

Inter-Entreprise :
75000 PARIS :


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